Вчера на российский рынок вышел новый девелопер – ГК Самолет. Компания продаст около 5% акций по цене в 950 рублей.
Мы рассмотирм следующие вопросы:
- как рост цен на жилье и продление программы льготной ипотеки увеличат EBITDA компании в 2 раза;
- какую дивидендную доходность получит инвестор в следующем году.
Скидки за конъюнктуру
Компания вышла на IPO по 950 руб. за акцию, и уже начались торги. 70% спроса составили частные инвесторы. После IPO Совкомфлота (MCX:FLOT) отношение инвесторов к новым IPO было неопределенным, при этом мировые рынки за последнюю неделю обвалились на 5%+. Несмотря на это, Самолет вышел на IPO с переподписанной книгой.
Поскольку компания планирует на горизонте 12-18 месяцев довести долю free-float до 30-35%, мы считаем, что менеджмент будет привержен прозрачности и раскрытию информации о компании и замотивирован в росте котировок. Это дает нам, инвесторам, преимущество.
Драйверы роста бизнеса
Премьер России Михаил Мишустин 27 октября подписал постановление о продлении программы льготной ипотеки до середины следующего года. Программа подразумевает выдачу ипотечного кредита по льготной ставке в 6.5% на 30 лет. В Москве и Питере объем ипотеки составляет до 12 млн руб., в регионах – 6 млн руб.
Льготная ипотека снижает гражданам издержки на покупку жилья, тем самым повышая на него спрос. Благодаря программе средняя ставка по ипотеке за 1 год снизилась с 12% до 8.5%:
Эскроу-счета – второй фактор роста цен на недвижимость
При существовании долевого финансирования (ДДУ) девелоперы полностью зависели от продаж квартир на начальных этапах, чтобы покрывать затраты на строительство и инвестиции в новые проекты. В настоящих реалиях девелоперы при использовании проектного финансирования (эскроу) сокращают объемы продаж на начальных этапах с целью продать квартиры ближе к позднему этапу из-за более высоких цен на недвижимость. Более того, девелоперы полностью контролируют предложение жилья, что позволяет удерживать цену на высоком уровне.
Рост цен
Из-за уменьшения доли ДДУ застройщики получают максимальную прибыль от объекта при его реализации на поздних стадиях, когда цена высокая. В результате объем вывода жилья на продажу в Москве и МО сокращается, что позволяет поддерживать высокую цену на новострой:
Программа льготной ипотеки также поддерживает рост цен на квартиры. Девелоперы забирают себе часть выигрыша от экономии потребителей на ипотеке. При снижении ставки на 1% покупатель экономит около 10% общей стоимости кредита. Немалую роль играет и слабость рубля, так как недвижимость считается защитным активом. В результате всех этих факторов цена на недвижимость значительно выросла.
Прогноз объема продаж
Самолет реализует продажу жилой и коммерческой площади на 14 объектах в текущем году. В 2021 году к ним присоединятся еще 3 объекта, а в 2022 пул составит 25 объектов. Потенциальная площадь всех объектов составляет 15 млн кв. метров.
Всего компания планирует реализовать 19% всей площади до 2023 года.
На основе публичных данных и ввода новых объектов в 2021 и 2022 годах, мы прогнозируем рост продаж ГК Самолет:
Рост рентабельности ГК Самолет
Резкий рост цен на новостройки и увеличение доли проектного финансирования в совокупности со снижением вывода нового жилья в Москве и МО значительно увеличат выручку компании.
В связи с объявлением Мишустина об удерживании цен на новостройки, мы прогнозируем замедление роста цен по сравнению с прошлыми периодами:
При этом издержки на проектирование и строительство растут меньшими темпами, чем рост выручки, что увеличит операционную рентабельность Самолета.
Увеличение операционной рентабельности положительно повлияет на EBITDA компании (это наши расчеты, исходя из плановых темпов строительства и продаж компании):
Дивиденды
Самолет в этом месяце принял новую дивидендную политику в связи с выходом на биржу.
Минимальная сумма дивидендов составляет 5 млрд рублей. Всего у компании 60 000 400 акций. То есть минимальная сумма дивидендов составит 83.33 руб./акцию. При текущей оценке размещения в 950 руб./акция – это 8.77% дивидендной доходности.
Если соотношение чистого долга к скорректированной EBITDA не превысит 1.0х, то Самолет выплатит 50% чистой прибыли акционерам. При соотношении от 1.0х до 2.0х – 33% чистой прибыли.
Дивидендная доходность ЛСР (MCX:LSRG) с учетом последнего дивиденда и текущей оценки – 5.6%.
Дивидендная доходность ПИК (MCX:PIKK) с учетом последнего дивиденда и текущей оценки – 4%.
Оценка
По нашей оценке ГК Самолет имеет двузначный потенциал роста на горизонте года при цене размещения в 950 рублей.
Статья написана в соавторстве с аналитиком INVEST HEROES Дмитрием Новичковым