Сергей Пирогов | 25.04.2022 12:58
Рынок жилья в США остается горячей темой в связи с тем, что стоимость домов в США и аренды увеличивается рекордными темпами. В первую очередь это обусловлено крайне быстрым снижением запасов домов на продажу и логистическими проблемами внутри США (отсутствие свободных траков для доставки строительных материалов), что подталкивает девелоперов и дальше повышать цены.
Однако рынок собственного жилья и арендного жилья взаимосвязаны. Недоступность домов подогревает и без того высокий спрос на съемное жилье. Поэтому мы решили разобраться, что ожидать от рынка недвижимости в США, и почему он важен с точки зрения инфляции.
В статье мы расскажем, что:
Рынок домов в США остается горячей темой
Цены на недвижимость в США следуют базовому принципу спроса и предложения. Если есть недостаток предложения — цены вверх, избыток — цены вниз.
Спрос на дома может снизиться на фоне роста ставок по ипотеке
В первую очередь это связано с ужесточением финансовых условий в США, что сможет заякорить цены на недвижимость.
Обычно ставки по 30-летней ипотеке следуют за динамикой доходности 10-летних облигаций федерального займа США, так как средний срок жизни ипотеки до ее полной выплаты (рефинансирования) или объявления несостоятельности плательщика составляет чуть менее 10 лет, по данным Rocket Mortgage.
Средний спред между ставкой по ипотеке и облигациями в некризисные годы оставляет около 180 базисных пунктов, тогда как в периоды рецессии достигает 250 базисных пунктов.
Доходность десятилетних облигаций в США уже достигла 2,72%, и мы считаем, что это не предел, и показатель может уйти выше 3% на фоне ускорения инфляции в США в связи усугублением ситуации с разрушенными цепочками поставок в стране, повторным закрытием портов в Китае из-за COVID-19 (поддержит ставки на фрахт в зоне максимума) и сохранением рекордно высоких цен на энергоносители. При сохранении среднего спреда в 250 базисных пунктов ставка по 30-летней ипотеке может достигнуть 5% во втором квартале 2022 года, что будет максимумом с 2008 года.
Домохозяйства в США переключаются на съемное жилье
Почему это происходит? Спрос на аренду вырос ввиду рекордно низкого предложения домов на рынке. Уже сейчас мы видим, что, по данным FRED, доля вакантного жилья под съем опустилась до минимальных значений с 1985 года.
Инфляция останется высокой надолго
Рынок жилья в США в значительной степени влияет на инфляцию в стране. И это не просто так. Вес стоимости недвижимости и аренды занимает около 32% в индексе потребительских цен в США, что является самым значительным весом после индекса стоимости транспортировки и продуктов питания.
Обычно инфляционные ожидания «заякорены» около 2% на уровне таргета ФРС, однако долговременный рост цен позволил «разъякорить» ожидания, и они начали расти вместе с инфляцией. Это очень важный момент, так называемый эффект раскручивания спирали зарплат и цен. Более высокие ожидания по инфляции заставляют работников требовать более высокие зарплаты, что в свою очередь побуждает бизнес переложить растущие расходы на потребителя. Это мы сейчас и наблюдаем. Получается процесс, подкрепляющий сам себя, до того момента, пока ФРС не убедит людей, что все под контролем.
Вывод
Рынок недвижимости в США остается горячей темой ввиду все еще рекордно высокого ускорения стоимости домов и аренды из-за стремительного исчезновения запасов жилья в стране. Мы считаем, что ставка на рынок недвижимости останется актуальной до конца 2022 года в связи с сохранением повышенного спроса на недвижимость в качестве не только места проживания, но и защитного инструмента от инфляции, а также ввиду продолжающегося снижения запасов домов в стране.
Мы также считаем, что за счет роста цен на дома и будущего учета ставками по аренде текущей стоимости недвижимости инфляция в США останется высокой еще долго. В совокупности с замедлением производственной активности экономика США рискует все больше впасть в период долгой стагфляции.
Статья написана в соавторстве с аналитиком Андреем Кураповым
Торговля финансовыми инструментами и (или) криптовалютами сопряжена с высокими рисками, включая риск потери части или всей суммы инвестиций, поэтому подходит не всем инвесторам. Цены на криптовалюты чрезвычайно волатильны и могут изменяться под действием внешних факторов, таких как финансовые новости, законодательные решения или политические события. Маржинальная торговля приводит к повышению финансовых рисков.
Прежде чем принимать решение о совершении сделки с финансовым инструментом или криптовалютами, вы должны получить полную информацию о рисках и затратах, связанных с торговлей на финансовых рынках, правильно оценить цели инвестирования, свой опыт и допустимый уровень риска, а при необходимости обратиться за профессиональной консультацией.
Fusion Media напоминает, что информация, представленная на этом веб-сайте, не всегда актуальна или точна. Данные и цены на веб-сайте могут быть указаны не официальными представителями рынка или биржи, а рядовыми участниками. Это означает, что цены бывают неточны и могут отличаться от фактических цен на соответствующем рынке, а следовательно, носят ориентировочный характер и не подходят для использования в целях торговли. Fusion Media и любой поставщик данных, содержащихся на этом веб-сайте, отказываются от ответственности за любые потери или убытки, понесенные в результате осуществления торговых сделок, совершенных с оглядкой на указанную информацию.
При отсутствии явно выраженного предварительного письменного согласия компании Fusion Media и (или) поставщика данных запрещено использовать, хранить, воспроизводить, отображать, изменять, передавать или распространять данные, содержащиеся на этом веб-сайте. Все права на интеллектуальную собственность сохраняются за поставщиками и (или) биржей, которые предоставили указанные данные.
Fusion Media может получать вознаграждение от рекламодателей, упоминаемых на веб-сайте, в случае, если вы перейдете на сайт рекламодателя, свяжитесь с ним или иным образом отреагируете на рекламное объявление.