На рынке недвижимости грядут изменения, продиктованные сразу двумя важными факторами. Первый — рост популярности удалённой работы, продиктованный коронакризисом. Второй — появление на дорогах столицы первых беспилотных автомобилей. Аналитики Realiste создали компьютерную модель, которая прогнозирует, как изменится цена недвижимости, если привычки людей изменятся благодаря этим двум новым трендам.
Удалённая работа: зачем жить ближе к офису, если за городом лучше
За два месяца самоизоляции многим пришлось изучить инструменты удалённой работы, и выяснилось, что всё не так уж страшно. За рубежом о плюсах дистанционки уже высказались Google (NASDAQ:GOOGL), Facebook (NASDAQ:FB) и Microsoft (NASDAQ:MSFT), а в России преимущества оценили в Mail.ru (LON:MAILRq) и Qiwi (MCX:QIWIDR). Более того, 20% российских работодателей думают о том, чтобы сохранить такой формат на постоянной основе.
Что в этом случае изменится для рядового сотрудника? Все, кто тратили часы на дорогу до офиса или снимали более дорогое жильё рядом с работой, пересмотрят свои взгляды. Зачем жить в пыльном и душном центре города, переплачивая за аренду, когда в спальном районе можно за те же деньги снять просторную квартиру с окнами, выходящими в парк? Для чего копить пятнадцать миллионов рублей на двушку в старом фонде, в ремонт которой придётся вложить ещё пару миллионов, если трёшка в недавно построенном доме на окраине города стоит столько же? Парадигма сместится с «ездить каждый день в офис» на «я работаю из дома и не трачу времени на дорогу». И это неизбежно повлияет на стоимость недвижимости.
Сегодня стоимость жилья во многом зависит от транспортной доступности. Чем меньше времени нужно добираться до центра города, тем дороже недвижимость. Пять минут от метро — это плюс. Быстрый выезд на третье транспортное кольцо — преимущество, а вот вечно стоящие в пробках улицы снижают привлекательность, а с ней и цену.
Сегодня многие готовы жить в менее удобных и просторных квартирах, чтобы просто не проводить ежедневно несколько часов в общественном транспорте или личном автомобиле, стоящем в пробках. И если офис «переедет» в соседнюю комнату, критерий транспортной доступности перестанет быть критичным или даже сколько-нибудь важным. А значит, всё больше человек будут выбирать квартиры на окраинах города, где стоимость ниже — по крайней мере, пока. А после, за смещением спроса, изменятся и цены.
А если ещё и такси станет стоить дешевле?
Появление автомобилей исторически позволило людям селиться дальше от делового центра города: широкое распространение первых машин привело к образованию больших пригородных районов. Посмотрите на США: большинство офисных сотрудников с детьми покупают большие дома за городом и каждый день ездят на работу в центр.
Что же изменится с появлением в нашей жизни беспилотных автомобилей? Представьте, что вам по-прежнему нужно ехать в офис, но вы не сидите пятьдесят минут за рулём, следя за дорогой, а можете в это время читать книгу, смотреть любимый сериал или даже начать работать, например, разобрать почту. Фактически беспилотный автомобиль — это как личный водитель, доступный каждому. Поездка на работу в таких условиях станет более приятной — а значит, те, кто жили поближе к офису, чтобы ехать не час, а полчаса, согласятся переехать подальше, чтобы получить этот час свободного времени.
Вероятнее всего, появление беспилотных автомобилей сделает критерий «близость общественного транспорта» ещё менее важным при выборе жилья. Какая разница, откуда ехать этот час в покое и комфорте? А значит, прибавка в стоимости, которую сейчас делают для квартир в центре, постепенно уйдёт. И цены на рынке жилой недвижимости в Москве перераспределятся.
Два решающих фактора
При построении модели мы учитывали два фактора: время в пути до дома из центра города и доступ к общественному транспорту. Что будет, если людям больше не придётся ездить ежедневно на работу, а вместо тесного и неудобного общественного транспорта они смогут пользоваться беспилотными такси?
На первом графике видно, как снижается стоимость за квадратный метр жилья при удалении от центра города. Если в пятницу вечером до дома ехать больше 60 минут, то квадратный метр стоит меньше 200 тысяч рублей. При этом такой же дом в центре оценивается почти в 300 тысяч рублей за метр.
Данные Realiste
На втором графике мы взяли ту же ситуацию — дорога домой из центра города в пятницу в 18:30 — но при этом поездка осуществляется на общественном транспорте. И картина похожая: чем дольше ехать, тем ниже стоимость квартиры.
Данные Realiste
Что же произойдёт, если эти два фактора перестанут так сильно влиять на нашу жизнь?
Одни теряют, другие находят
Мы подсчитали, что из одних районов в другие мигрирует около 750 миллиардов рублей ценностной стоимости недвижимости. Может показаться, что это нереальное число, но и объём рынка огромен: только в пределах МКАД в Москве сегодня в открытой продаже находится порядка 486 млрд рублей жилого фонда. А ориентировочная стоимость всех квартир внутри МКАД — порядка 24 триллионов рублей.
На карте красным отмечены территории-доноры, в которых стоимость недвижимости сегодня завышена благодаря критерию транспортной доступности, а зелёным — территории-реципиенты. Сегодня красные районы считаются более удобными: они расположены ближе к центру города, в них хорошая транспортная доступность, а дорога в пятницу вечером из центра домой занимает в 2-3 раза меньше времени, чем в районы, помеченные зелёным.
Если люди смогут работать дома и ездить на самоуправляемых автомобилях, возрастёт популярность зелёных районов — в них с высокой долей вероятности переедут жители красных.
Для некоторых районов сдвиг составит от 3 до 12% от общей стоимости всей недвижимости в районе. Этот процент — дополнительная наценка за транспортную доступность. Её можно довольно точно посчитать благодаря сравнению идентичных квартир в разных районах через алгоритмы машинного обучения.
Данные Realiste, Google Maps
Давайте посмотрим на сравнение двух расположенных рядом районов: ВДНХ и Ростокино-Свиблово. На карте видно, что первый обозначен красным, а два других — зелёным. Разница в цене недвижимости в этих районах составляет 22-25%. Один квадратный метр в районе ВДНХ оценивается в 251 тысячу рублей, а в Свиблово — в 200 тысяч.
Данные Realiste, Google Maps
Можно сравнить два идентичных типа дома, расположенных в этих районах:
- Москва, СВАО, р-н Алексеевский, ул. Кибальчича, 14 — средняя стоимость 200 тысяч рублей за метр.
- Москва, СВАО, р-н Останкинский, проспект Мира, 101Б — средняя стоимость метра 240 тыс. рублей за метр.
Конечно, разница в стоимости объясняется не только местоположением. Однако часто ещё одним критерием выступает престижность локации: район ВДНХ сегодня считается более благоприятным. Однако во многом престижность складывается именно из-за транспортной доступности.
Если добавить в нашу модель сдвиг за счёт появления удалённой работы и дешёвого такси (то есть самоуправляемых машин), то предположительная стоимость всей недвижимости в районе Свиблово увеличится почти на 53 млрд рублей.
Куда сдвинутся 750 млрд рублей? По нашим данным, самую большую надбавку к стоимости получат следующие районы Москвы:
Данные Realiste, Google Maps
В итоге разница между стоимостью районов с разной транспортной доступностью будет сглаживаться и перестанет быть настолько существенной. И мы увидим широкий сдвиг стоимости. Как результат — квартира на ВДНХ будет стоить лишь на 8%-9% дороже, чем в Отрадном или Свиблово, а не на 15-20% как сейчас.
Вывод один: в будущем транспортная доступность перестанет быть одним из решающих факторов и не будет предопределять стоимость недвижимости. Гораздо больше будут значить окружение и соседство. Дополнительную ценность приобретут спальные районы с развитой инфраструктурой и лёгким доступом к развлечениям и паркам.
Когда это случится
Кажется, что появление беспилотных машин на улицах — дело далёкого будущего, однако это не так. Яндекс (MCX:YNDX) уже активно тестирует самоуправляемые такси. Но даже если вы настроены скептически и не думаете, что массовое внедрение таких машин произойдёт только лет через десять, мы уверены: изменение стоимости недвижимости всё равно случится раньше.
Дело в том, что цену активов определяет не текущая реальность, а будущие ожидания. Стоимость недвижимости во многом основана именно на таких вот ожиданиях. Например, цена на квартиры начинает меняться, когда объявляют о строительстве в районе станции метро — ещё до её открытия. Это означает, что значения свойств могут измениться за 5-10 лет до того, как на дорогах действительно появятся самоуправляемые автомобили. А значит, цены начнут постепенно меняться уже сейчас.